Nointot (76210)

Logement · 110 m²✅ · 245 000 €✅

Bon dossier

78/100confiance · Robuste

Objectif : Investissement locatif (nu)

68

Valeur intrinsèque

55

Investissement

72

Adéquation projet

Cashflow / moisTrésorerie nette mensuelle après crédit et charges, avant impôt. Négatif = effort d'épargne à fournir.

120 €/mois

Rendement netLoyer annuel moins charges d'exploitation, ÷ coût total. Plus réaliste que le brut.

5,2 %

Écart vs marchéÉcart du prix demandé au m² par rapport à la médiane DVF de la zone. Positif = au-dessus du marché.

-8 %

Prix max conseilléPrix à ne pas dépasser pour tenir l'objectif déclaré (sinon plafond de cashflow neutre).

215 000 €

Le bien

Photos, caractéristiques, énergie & prix au m²

Caractéristiques

Surface habitable110 m² ✅

Pièces4 ✅

Chambres3 ✅

Année de construction1965 ✅

RénovéOui (2022) ✅

Taxe foncière1 180 €/an ⚠️

Actuellement louéNon ✅

Énergie — DPE / GES ADEME

DPEDiagnostic de Performance Énergétique (A à G). G/F/E conditionnent l'autorisation de louer (calendrier loi Climat). C GES B

Consommation145 kWh/m²/an

Portée réglementaire (passoire, interdiction de location, coût travaux) → onglet Risques.

Prix au m² — fourchette DVF DVF · DGFiP

1 950 €/m²

Bande = fourchette DVF du quartier (p25→p75)· ▲ = prix demandé au m².

Bas (p25 DVF)1 800 €/m²

Médian2 100 €/m²

Haut (p75 DVF)2 400 €/m²

Prix demandé1 950 €/m²

Indice de confianceÉlevée

Marché

Tendance des prix, juste valeur & comparables réels

Marché (DVF) DVF

Prix médian DVFPrix au m² médian des ventes réelles (base DVF de la DGFiP) de la zone, après exclusion des valeurs atypiques.2 100 €/m²

Prix demandé1 950 €/m²

Écart vs marchéÉcart du prix demandé au m² par rapport à la médiane DVF de la zone. Positif = au-dessus du marché.-8 %

Verdict prix—

FiabilitéCoefficient de fiabilité : confiance dans la statistique DVF, selon la taille de l'échantillon et la dispersion des prix.Élevée

LiquiditéIndice de liquidité : facilité de revente, estimée par le volume de ventes ramené à 24 mois.—

Financier

Décomposition du cashflow & rentabilité

Cashflow mensuel — cascade calculé

Voir le détail chiffré

Loyer brut820 €/mois

Vacance-68 €/mois

Crédit-640 €/mois

Taxe foncière-100 €/mois

Assurance PNO-17 €/mois

Provisions travaux-50 €/mois

Cashflow net-55 €/mois

Rentabilité & financement

Loyer retenu : 820 €/mois ⚠️ — hypothèse à vérifier (impacte tout le cashflow)

Rendement brutLoyer annuel ÷ coût total d'acquisition (frais inclus), avant charges. Indicateur rapide, optimiste.7,4 %

Rendement netLoyer annuel moins charges d'exploitation, ÷ coût total. Plus réaliste que le brut.5,2 %

Cashflow mensuelTrésorerie nette mensuelle après crédit et charges, avant impôt. Négatif = effort d'épargne à fournir.120 €/mois

Mensualité de créditRemboursement mensuel du prêt : capital + intérêts + assurance emprunteur.640 €/mois

LTVLoan-to-Value : part du prix financée par l'emprunt (capital emprunté ÷ coût total). Plus elle est haute, plus l'effet de levier — et le risque — est fort.80 %

DSCRDebt Service Coverage Ratio : revenus locatifs ÷ mensualité de crédit. Au-dessus de 1, le loyer couvre la dette ; les banques visent souvent ≥ 1,2.1,15

Prix maximum achetable

Prix max — cashflow neutre150 000 €

Plan d'action

Négociation & plafond pour votre objectif

Stratégie de négociation recommandé

À combien proposer ? Niveaux ancrés sur la juste valeur DVF du marché local.

Niveau	Prix	Remise
Offre agressive	198 000 €	-12 %
Offre réaliste	212 000 €	-6 %

Plafond pour votre objectif

Jusqu'où aller sans dénaturer votre objectif « Cashflow positif » ?

215 000 €

Au-delà de ce prix, l'objectif n'est plus tenu. À combiner avec la fourchette de négociation ci-dessus.

Dossier

Récapitulatif consolidé — vue dossier bancaire

Acquisition

Prix d'achat200 000 €

Frais de notaire15 000 €

Travaux5 000 €

Coût total de l'opération220 000 €

Plan de financement

Apport44 000 €

Prêt176 000 €

Mensualité de crédit640 €/mois

LTVLoan-to-Value : part du prix financée par l'emprunt (capital emprunté ÷ coût total). Plus elle est haute, plus l'effet de levier — et le risque — est fort.80 %

DSCRDebt Service Coverage Ratio : revenus locatifs ÷ mensualité de crédit. Au-dessus de 1, le loyer couvre la dette ; les banques visent souvent ≥ 1,2.1,15

Exploitation

Loyer retenu820 €/mois ⚠️

Loyer annuel9 840 €/an

Rendement brutLoyer annuel ÷ coût total d'acquisition (frais inclus), avant charges. Indicateur rapide, optimiste.7,4 %

Rendement netLoyer annuel moins charges d'exploitation, ÷ coût total. Plus réaliste que le brut.5,2 %

Cashflow mensuel120 €/mois

Charges annuelles2 000 €/an

Taxe foncière1 200 €/an (60 %)

Assurance PNO200 €/an (10 %)

Provisions travaux600 €/an (30 %)

Provenance : ✅ Vérifié 🔎 Croisé ⚠️ Estimé / hypothèse ⚙️ Paramètre interne ❌ Manquant

Audit # · 03/07/2026 · Document informatif — ne constitue pas un conseil en investissement.