Dossier institutionnel — mise en forme formelle pour présentation bancaire. Toutes les valeurs conservent leur source officielle.
Lecture simple — les indicateurs avancés (TRI, VAN, DSCR, LTV) sont masqués. Verdict, cashflow, prix max et négociation restent affichés.
Limoges (87000)
Immeuble de rapport · 260 m²✅ · 420 000 €✅
Faible
82/100confiance · Robuste
Objectif : Investissement locatif (nu)
61
Valeur intrinsèque
27
Investissement
24
Adéquation projet
Pourquoi ces scores ?
Valeur intrinsèque 61/100
Prix vs marché (DVF)3/30
Qualité & standing24/25
Emplacement11/20
Liquidité à la revente15/15
État technique8/10
Investissement 27/100
Cashflow0/20
Rendement net2/20
Rendement brut0/15
Effort d'épargne1/10
Vacance locative4/8
Travaux anticipés7/8
Optimisation fiscale6/7
Potentiel de revalorisation4/7
Qualité des baux3/5
Adéquation projet 24/100
Objectif atteignable (prix max)0/60
Qualité intrinsèque du bien24/40
Chaque critère contribue à hauteur de son poids (réglages sur /parametres) — la somme des points fait le score.
Effort d'épargne / mois
1 569 €/mois
Rendement netLoyer annuel moins charges d'exploitation, ÷ coût total. Plus réaliste que le brut.
1,59 %
Écart vs marchéÉcart du prix demandé au m² par rapport à la médiane DVF de la zone. Positif = au-dessus du marché.
19,5 %
Prix max conseilléPrix à ne pas dépasser pour tenir l'objectif déclaré (sinon plafond de cashflow neutre).
176 509 €
Points forts
3 lots déjà loués (revenu immédiat)
Prix au m² sous la médiane de la commune
Points faibles
Année de construction 1962 : travaux de rénovation énergétique probables
Charges de copropriété/immeuble à documenter
À retenir
Dossier fragile — viser une offre autour de 420 000 € (0 %). Point de vigilance : Année de construction 1962 : travaux de rénovation énergétique probables.
Offre réaliste420 000 € (0 %)
Prix max conseillé · Investissement locatif (nu)176 509 €
Immeuble de rapport de 3 lots loués (260 m²) à Limoges, vendu 420 000 €. Rendement brut affiché attractif ; à confirmer par l'état des baux, la vacance et le CAPEX de mise aux normes.
Vos hypothèses d'abord — cashflow, graphiques & TRI se recalculent
Cashflow mensuel — cascade calculé ⚙️ vos hypothèses
Voir le détail chiffré
Loyer brut820 €/mois
Vacance-68 €/mois
Crédit-2 165 €/mois
Taxe foncière-98 €/mois
Assurance PNO-17 €/mois
Provisions travaux-41 €/mois
Cashflow net-1 569 €/mois
Rentabilité & financement
Loyer retenu : 820 €/mois ⚠️ — hypothèse à vérifier (impacte tout le cashflow)
Rendement brutLoyer annuel ÷ coût total d'acquisition (frais inclus), avant charges. Indicateur rapide, optimiste.2,18 %
Rendement netLoyer annuel moins charges d'exploitation, ÷ coût total. Plus réaliste que le brut.1,59 %
Cashflow mensuelTrésorerie nette mensuelle après crédit et charges, avant impôt. Négatif = effort d'épargne à fournir.-1 569 €/mois
Mensualité de créditRemboursement mensuel du prêt : capital + intérêts + assurance emprunteur.2 165 €/mois
LTVLoan-to-Value : part du prix financée par l'emprunt (capital emprunté ÷ coût total). Plus elle est haute, plus l'effet de levier — et le risque — est fort.85,81 %
DSCRDebt Service Coverage Ratio : revenus locatifs ÷ mensualité de crédit. Au-dessus de 1, le loyer couvre la dette ; les banques visent souvent ≥ 1,2.0,28
Prix maximum achetable
Prix max — cashflow neutre176 509 €
Prix max — rendement brut 6 %152 900 €
Prix max — rendement net 5 %133 345 €
Apport min. au prix affiché351 270 €
Fiscalité & projection
Revente, rendement long terme & régime fiscal
Régime conseillémicro foncier
Impôt plus-value (revente)0 €
Produit net de revente344 552 €
Voir le détail (projection à la revente, comparaison des régimes, scénarios)
Projection à la revente (~10–15 ans) simulé
TRI sur 15 ans-0,88 %
TRI net d'impôt-0,88 %
VAN-93 676 €
Impôt sur la plus-value (revente)0 €
Produit net de revente344 552 €
Capital restant dû (~10 ans)113 798 €
Trésorerie cumulée sur la détention simulé ⚙️ vos hypothèses
Régime fiscal conseillé simulé
micro foncier
Location nue, loyers modestes : micro-foncier (abattement 30 %, déclaration simplifiée). Dispositif vérifié applicable au référentiel à la date d'analyse.
Scénarios simulé
Scénario
Cashflow
Rdt brut
Rdt net
Pessimiste
-1 754 €/mois
2,07 %
1,34 %
Central
-1 569 €/mois
2,18 %
1,59 %
Optimiste
-1 415 €/mois
2,29 %
1,75 %
💡 Renseignez votre tranche d'imposition (TMI) sur votre compte pour comparer les régimes fiscaux (micro vs réel) en cashflow après impôt.
Risques & conformité
Performance énergétique & aléas du site
Diagnostic de performance (DPE) ADEME
A
B
C◀ ce bien
D
E
F
G
Risque réglementaireaucun
Impact valeur (prime/décote)0 %
Coût rénovation estimé6 500 €
Aléas de la commune Géorisques
Inondation (PPRI)
Par une crue torrentielle ou à montée rapide de cours d'eau
Aléas recensés au niveau de la commune ; la précision à l'adresse exacte n'est pas disponible pour ce bien.
Plan d'action
Négociation & plafond pour votre objectif
Stratégie de négociation recommandé
À combien proposer ? Niveaux ancrés sur la juste valeur DVF du marché local.
Niveau
Prix
Remise
Offre agressive
378 000 €
10 %
Offre réaliste
420 000 €
0 %
Plafond pour votre objectif
Jusqu'où aller sans dénaturer
votre objectif « Investissement locatif (nu) » ?
176 509 €
soit 58 % sous le prix affiché
Ce plafond est inférieur à l'offre agressive : la négociation seule ne suffira pas à atteindre votre objectif sur ce bien.
Dossier
Récapitulatif consolidé — vue dossier bancaire
Acquisition
Prix d'achat420 000 €
Frais de notaire30 512 €
Coût total de l'opération450 512 €
Plan de financement
Apport90 102 €
Prêt360 409 €
Mensualité de crédit2 165 €/mois
Coût total du crédit159 112 €
LTVLoan-to-Value : part du prix financée par l'emprunt (capital emprunté ÷ coût total). Plus elle est haute, plus l'effet de levier — et le risque — est fort.85,81 %
DSCRDebt Service Coverage Ratio : revenus locatifs ÷ mensualité de crédit. Au-dessus de 1, le loyer couvre la dette ; les banques visent souvent ≥ 1,2.0,28
Exploitation
Loyer retenu820 €/mois ⚠️
Loyer annuel9 840 €/an
Rendement brutLoyer annuel ÷ coût total d'acquisition (frais inclus), avant charges. Indicateur rapide, optimiste.2,18 %
Rendement netLoyer annuel moins charges d'exploitation, ÷ coût total. Plus réaliste que le brut.1,59 %